Финансы Сайт на котором знают все про финансы

Штаб-квартира «Татагропромбанка» станет торгово-офисным центром, а «Сбер» примет арендаторов

Почему бывшим офисам финансовых организаций трудно найти инвесторов.

Рынок коммерческой недвижимости Казани захлестнула новая категория объектов — помещения и здания лопнувших банков. При этом и некоторые действующие кредитные организации избавляются от лишних площадей, все больше приучая клиентов к цифровизации услуг. Часть офисов продается на торгах и обретает новую жизнь. Например, бывшее здание банкрота «Татагропромбанка», выкупленное за 66 млн рублей, превратится в торгово-офисный центр. Но не все инвесторы готовы вкладываться в реконцепцию банковских штаб-квартир. Главным образом потенциальных покупателей останавливают расходы на переделку — демонтаж только одного кассового узла обходится в 1 млн рублей. До сих пор остаются невостребованными и помещения, которые раньше банки снимали в аренду. Подробности — в материале «Реального времени».

Вместо банка — офисы и магазины

Бывший головной офис «Татагропромбанка» превратится в торгово-офисный центр. Об этом «Реальному времени» рассказал генеральный директор «A-Development» Мурат Ахмеров. Напомним, здание на Зинина, 4 ушло с молотка за 66,2 млн рублей. Хотя начальная стоимость была почти вдвое выше — 120,7 млн рублей. Покупателем стало физлицо — Раиля Фаритовна Гинитяуллина. Общая площадь помещений составляет 1 372 кв. м.

По словам Мурата Ахмерова, на данный момент новый собственник подбирает для бывшего банковского офиса новую концепцию. Но уже понятно, что придется подумать над перепланировкой первого этажа.

— Под вопросом первый этаж. Торговля предполагает свободную нарезку, а банки представляют кабинетную нарезку. Нужно изучить несущие конструкции, какие стены можно снести. Для второго этажа более уместным все-таки кажется офисное назначение, — отметил Мурат Ахмеров.

По мнению эксперта, на первом этаже может разместиться, к примеру, магазин бытовой химии, поскольку продуктовый ретейлер — «Магнит» — уже находится через дорогу. Неплохим вариантом для собственника также было бы «посадить» какой-нибудь медицинский центр. По оценкам Ахмерова, помещения в районе, где находится бывший офис «Татагропромбанка», сдаются по ставке 600—700 рублей за кв. м в месяц.

— Вопрос же в чем? Здание банка морально устарело, надо делать реновацию. «Косметика» — это одно, капитальный ремонт — другое. Все зависит от ставки. Будем рассчитывать концепцию лучшего, наиболее эффективного использования, и уже давать рекомендации. Собственник готов вкладывать в ремонт и искать арендаторов, — поделился Мурат Ахмеров.

«Продажи с торгов мониторят очень многие инвесторы»

Заместитель генерального директора компании A-Development Владимир Шайхиев отмечает, что бывшие головные офисы банков можно приобрести с торгов с хорошей скидкой и в дальнейшем эксплуатировать в качестве офисных центров. Интерес к таким зданиям есть, считает эксперт, особенно если говорить о тех, что находятся в центре Казани.

— Офисный центр с большим количеством парковочных мест будет востребован. У нас недостаточно бизнес-центров класса В и В+. Класс А скоро пополнится — будет сдаваться бизнес-центр Urban. На офисы класса С спроса нет. А вот реконцепция бывших банковских зданий под офисы класса В, В+ была уместной, — считает Шайхиев.

При этом эксперты предупреждают, что даже если собственнику удастся приобрести бывшее здание банков на торгах со скидкой, надо понимать, что такая недвижимость продается «с довеском».

— Если я не ошибаюсь, демонтаж одного кассового узла стоит порядка миллиона рублей. Вот и считайте — если стоимость помещения 15 млн рублей, это существенная сумма. Касательно продажи с открытых торгов, поверьте, рынок мониторят очень многие инвесторы. И если объект интересен, цена не только не снижается, но за него начинают бороться. Надо смотреть на объект, его местоположение, возможность его изменения, — говорит генеральный директор девелоперской компании «АСК недвижимость» Юрий Чикиров.

«Нет информации, что на офис ТФБ кто-то адресно претендует»

Отметим, что на рынке еще есть предложения для тех, кто хочет развить девелоперский проект, выкупив здания, принадлежавшие банкам. К примеру, до сих пор не нашел нового собственника головной офис «ИнтехБанка». Если поначалу он выставлялся по начальной цене более 172 млн рублей, то затем его цена опустилась до 155,3 млн рублей. Тем не менее покупателя на объект не нашлось. Площадь здания, которое ранее занимал «ИнтехБанк», — 1 917,1 кв. м. Правда, в описании лота указано, что он является памятником истории и культуры — вторым зданием Казанской учительской семинарии (1873 г.), так что новому собственнику придется при эксплуатации и реконструкции здания на Марджани соблюдать охранный режим.

Юрий Чикиров отмечает, что, когда речь идет о таких крупных объектах и сделках, круг покупателей сужается.

— Величина спроса распределяется следующим спросом. Обладателей 10 миллионов много, обладатели 50 миллионов — полуадресные покупатели. Обладателей ресурсов выше 100 млн рублей достаточно, но явный открытый спрос на такие крупные объекты недвижимости минимальный, на сегодняшний день в наличии одна-две заявки такого масштаба. Если объект оценивается, например, в миллиард, это должен быть федеральный ресурс либо политический. Что, собственно, было продемонстрировано в «Спурте», если не ошибаюсь, — говорит Чикиров.

Напомним, до сих пор не нашли собственника и четыре офиса «Анкор банка» на Братьев Касимовых, 47, которые выставлялись за 256 млн рублей. По мнению Юрия Чикирова, несмотря на то, что само здание устарело, там можно сделать перепланировку.

— Касательно местоположения, оно, наверное, теперь улучшилось, потому что рядом Горкинско-Ометьевский парк. В части деловых потоков — оно находится не на основных линиях. Тем не менее можно отметить улучшенную ситуацию и по парковочной территории, — говорит генеральный директор девелоперской компании «АСК недвижимость» Юрий Чикиров.

Любопытно, что до сих пор не выставлен на торги один из крупных активов «Татфондбанка» — офис на Чернышевского, 43/2. Хотя нежилое здание площадью 5 013,3 кв. м еще в 2017 году было оценено в 133,5 млн рублей, на электронных площадках оно так и не появилось. Конкурсный управляющий объяснял это тем, что офис сдается в аренду и таким образом окупает себя сам. Однако такое промедление с реализацией объекта стало поводом для разговоров о том, что офисное здание придерживают для конкретного покупателя. Впрочем, участники рынка коммерческой недвижимости говорят о том, что местоположение офиса ТФБ на Чернышевского нельзя назвать самым выигрышным.

— У меня нет информации, что на него адресно кто-то претендует. Но улица Чернышевского тоже специфическая, как и само местоположение возле железнодорожного вокзала. В части бизнес-потока оно все-таки проигрывает в большей степени Ново-Савиновскому, Вахитовскому районам, Театральной улице, — считает Юрий Чикиров.

В пресс-службе Агентства по страхованию вкладов на момент публикации не ответили на запрос «Реального времени» о причинах, по которым офис «Татфондбанка» на Чернышевского до сих пор не выставлялся на торги.

Офисы банков сдают вместе с кассовыми зонами

Отдельно стоит остановиться не только на продаже, но и на сдаче в аренду помещений, в которых ранее находились отделения «лопнувших» банков. Эксперты отмечают, что найти новых арендаторов для таких больших площадей бывает сложно. Заместитель генерального директора компании A-Development Владимир Шайхиев привел следующий пример: после того как из ТЦ «Караван» съехал «Татфондбанк», у собственника осталось 330 свободных квадратных метров.

— Это были большие площади с большим количеством кассовых узлов, с бронированными стеклами, стенами, подиумами для сотрудников. Банки уже в таком формате не открываются, такое количество узлов им не нужно. Поэтому представители банковского сектора в роли арендаторов сразу отпали. В итоге собственник на себя взял нагрузку по демонтажу всего этого дела. Это дорогое удовольствие, потому что при бронировании используется армирование железными листами. В результате получилось объемное помещение, площадь которого даже стала чуть больше. Одним из арендаторов стал магазин одежды. Единственный формат, который можно использовать с учетом торгового центра, — торговая галерея, — рассказывает Владимир Шайхиев.

По его словам, найти одного арендатора, который занял бы такую большую площадь сложно. В результате удалось сдать часть помещения площадью 100 кв. м, а остальная часть помещений, освободившихся после «Татфондбанка», по-прежнему пустует. По оценке Шайхиева, в среднем помещения, опустевшие после банков, можно сдать по среднерыночной цене — 700—800 рублей за кв. м.

Добавим, что на сайте «Авито» можно найти несколько объявлений по сдаче помещений, которые раньше занимали офисы ТФБ. К примеру, офис площадью 135 кв. м на Сибирском тракте, 34 сдается в аренду целиком за 148, 5 тыс. рублей в месяц. Примерно по такой же ставке — 1000 рублей в месяц — сдается офисное помещение площадью 108 кв. м на Вишневского, 29/48. При этом на фотографиях, прикрепленных к объявлениям, хорошо видно, что после ухода банковских работников собственники помещений так и не нашли новых арендаторов и не провели реконцепцию: на фотографиях — кассовые зоны, таблички «Обслуживание физических и юридических лиц», да и интерьер офисов сохранился в характерном зеленом цвете.

Сбербанк выставил на аренду свой бывший офис

На арендном рынке оказалось не только наследие ТФБ — на «Авито» также можно найти объявление о сдаче в аренду 2-этажного помещения на Ямашева, 54, которое ранее занимал «Радиотехбанк». Автор объявления указывает, что каждый этаж может сдаваться отдельно. Стоимость аренды — от 900 рублей «в зависимости от объема и этажа». На фотографиях также видно, что помещение сдается с кассовыми зонами, столами для клиентов.

Владимир Шайхиев отмечает, что найти нового собственника все же легче, если избавиться от банковского наследия. Надо учитывать, что наряду с недостатками у этой категории помещений есть и существенные плюсы. Прежде всего — хорошее местоположение.

— На сегодняшний день пустует здание на Чистопольской, 77, где сидел «Булгар банк». Но помещение само по себе хорошее, форма удобная. После демонтажа кассовых узлов помещение, как правило, становится понятным. Обычно банки садились в местах с хорошим трафиком. Это и жилые массивы, и деловые зоны, — говорит Шайхиев.

Любопытно, что от лишних помещений избавляются и вполне успешные банки. Например, Сбербанк сдает на Ямашева, 54 свои бывшие офисы, которые находятся над отделением банка. Общая площадь помещений — 113 кв. м. Ставка — 500 рублей за кв. м в месяц. Для арендатора Сбербанк сделал отдельный вход. Как отмечают эксперты, кредитные организации тоже оптимизируют свои расходы.

— У кого-то сократились площади, кто-то ушел в интернет, потому что многие услуги оказываются в Сети. Банку это выгодно — какой смысл тратить средства на аренду, коммуналку, когда можно зарабатывать в Сети? — подчеркивает Владимир Шайхиев.